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2016年4月 4日 (月)

節税策としての不動産(アパート、マンション)経営は危険

25年(1/4世紀)すぎるとまた、金持ちの不安心に付け込んで、
いろいろな節税話を吹き込む人々が居ます。

それらは
① タワーマンション節税
② マンション アパート投資
③ 貸しビル投資
の不動産投資ではないでしょうか?

相続税が高くなり、土地や自社株を所有するお金持ち経営者は不安になり、
新聞広告にある節税本やセミナー開催に目が留まり、
自分も何か策を取らねばと考えてしまのでしょうね。

今から30年前の1980年代、バブルの前も土地が上昇し、
景気がよくなった時にも今と同じように商社、不動産会社、建設会社が
ワンルーム投資、都会の100坪前後の土地活用を囃したて、
又、小型マンション・アパート経営を勧めたのです。

銀行からも資金が出ました。
土地や建物の相続評価が下がるために対策には良いからでしょう。

結論を申せば、それらの投資に失敗して、多くの破産、不良が発生したのです。私も多くを見てきたのですが、要は建てることと投資する事は簡単なのですが、借主が居なくなった時に困るのです。
あの時は、土地バブルで価格が暴落してしまいました。
そして、多額な銀行借入金が残りました。

②のマンション・アパート ③の貸しビルも新築物件は入居してくれますが、
5年10年となりテナントが出てしまうと、
なかなか次の借主が現れないことです。

修繕費もかかり、20年たてば赤字の連続で償却すらもできず、
銀行借り入れで運営していれば、元金も返せなくなるのです。

空室になっても、すぐさま入居者が出現する良質の物件や
全額自己資金でやる投資は安全で良い投資だと思いまし、
相続評価も下がりますが・・・

①のタワーマンションの節税は、
国税と総務省のタッグによる節税策封じが検討されて、
一時の熱は冷めたとのことです。
たとえ、当局が節税封じだと言っても、
今後も良質のタワーマンションは節税になることは間違いありません。

土地の評価にして 土地代 ÷ 総戸数でカウントすれば、
土地価格は低く評価され、アクセス、使用価値、セキュリテイ、快適さを加え、
自分が所有し、利用するならば間違いなく良い投資であり、
貸すにしても高望みしなければ需要はあるのですから。
需要不変の投資物件であれば何の問題もありません。

(井上和弘)

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