借入時の抵当設定に気を付けろ！①

「担保に頼らない融資をせよ！」
「過去に設定した担保も外しなさい！」
と、金融庁は銀行に指導しています。
しかし、実際には、
土地や建物を担保に差し出し、
抵当権を設定されている、
というケースが、まだまだ多いのです。

①抵当と根抵当は、どう違うのか？

担保設定の内容を見せていただくと、
単なる「抵当権設定」と、「根抵当権設定」が、あります。
抵当に「根」の一文字がつくかどうかの違いですが、
どのように違うのか、ご存知でしょうか？
これが、一字違いで大違い、なのです。

単なる「抵当権設定」の場合、
その抵当権は、特定の融資に付きます。
ある建物を建てるのに、５千万円の融資を受ければ、
その５千万円の融資に対する、担保としての抵当権です。
特定の融資に付きますから、その融資の返済が完了すれば、
「抵当権設定」は、自動的に消滅します。

一方、「根抵当権」はどうなのか？
これは、これから先の融資に対して、
限度額を決めて、担保としての抵当権を付けるものです。
５千万円の建物を建てるとして、
“今後の融資に備えて、根抵当の形で設定させていただいて、
　よろしいでしょうか？”
銀行員は、こう持ち掛けます。
“構いません。お願いします。”
と、よく理解していないと、経営者は安易に返答してしまいます。
それに、借りなきゃ調達できないので、なおのこと、
深く考えずに返答してしまうのです。
要は、ある融資をきっかけに、
銀行は、「根抵当権」を付けにくるのです。

これから先の融資に対しての担保設定ですから、
先に借りた５千万円の返済を終えても、
自動的に消滅することがありません。
その会社に、文字通り、「根」をはってしまいます。
で、他の融資で弁済できない事情が発生した場合にも、
根抵当物件を、おさえにかかるのです。

銀行員は当然、「根抵当」にしたいのです。
「根抵当」があることで、返済が進んでくると、
“枠がありますから、お貸ししますよ。”
あるいは、全額返済されていても、
“限度額の枠設定がありますから、決算書をいただけますか。”
などと言ってきます。
「根抵当」は、銀行員にとって、何かと都合がいいのです。
つけ入る余地を得ることのできる、必須アイテムなのです。

では、どうすれば「根抵当」は解除できるのか？
基本的には、借入残高がないタイミングで、
こちらから、根抵当の解除を申し出る、しかないのです。
ところが、設定後、数年も経つと、
忘れてしまい、ほったらかしになるのです。
銀行員にとっては、ますます好都合です。

「根抵当」による弊害は、他にもあります。
その弊害について、次回も書かせていただきます。

（古山喜章）

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