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2018年6月22日 (金)

オフバランス実務⑦

カーディーラーを展開する田所カーズから
オフバランスの相談を受けました。

創業者である田所会長が言うには、
『当社の土地の半分以上は、含み損を抱えています。
ここはひとつ、資産管理会社をつくりつつ、節税できたらと考えています。』

不動産売却について取締役会で決議するのと前後して、
資金調達の交渉に入ります。

新会社をつくる場合も、休眠会社を活用する場合も、
いずれにせよ、本体から不動産を買い取るための資金がありません。
ですから、オフバランスするということを銀行に予め伝えておき、
資金調達を行います。

借入額は、当初、不動産鑑定士に計算してもらった概算の評価額を
目安に伝えます。

借入条件は、
・無担保
・無保証
・金利は0.2%台
・期間は15年
が適当だと思います。

銀行からは、事業計画を出してください、
と求められることがあります。
今後15年~20年の事業計画を作成することになります。

そのときに必要なのは、
・今回、いくらで不動産の売買を行うのか?
・売却したあとの家賃はどうするか?
の2点です。

そのためにも、正式に鑑定評価額を算出してもらいます。
もともと、不動産鑑定士には、
概算で○○○円という評価を出してもらっていました。

そこを正式に、鑑定評価書という意見書をもらうことにします。

鑑定評価書は1件あたり40万円前後かかりますが、
なぜ、その評価額になったのか?といった計算方法や
根拠がびっしり書かれていて、
これが税務調査のときに大変役に立ちます。

銀行からいくら借りるのか?
必要以上の借入をしないためにも、
正式な鑑定評価額を把握しておく必要があるのです。

また、売却した後の家賃を決めるためにも、
鑑定士に、周辺の賃料相場を聞いておくことが必要です。

(福岡雄吉郎)

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コメント

代表取締役 古山 喜章 様
広島県福山市で財務のコンサルをいる者です。
5月22日大阪のセミナー大変参考になりました。
土地のオフバランスや、株価対策等で
ご協力をお願いできないでしょうか。

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