オフバランス実務④

カーディーラーを展開する田所カーズから
オフバランスの相談を受けました。

創業者である田所会長が言うには、
『当社の土地の半分以上は、含み損を抱えています。
ここはひとつ、資産管理会社をつくりつつ、節税できたらと考えています。』

全部で、１０店舗の土地建物について、鑑定評価を依頼します。

不動産鑑定士に鑑定評価をしてもらうと、
含み損がある物件が７店舗、
含み益がある物件が３店舗
ありました。

含み益がある物件を売却しても、
税務的なメリットはありません。
なので、含み損がある物件のみオフバランスします。

このときに、「なぜ、この物件を外すのか？」
という理由付けを考えておくとよいと思います。

「××××という理由で、売却することが相応しくない。
だから、今回は売却しなかった。」
ということを主張するのです。

間違っても、『この店舗は含み益を持っているので、
節税につながらないので、売却を見送った。』
とは書かないようにしましょう。

こうしてみると、だいたい売却損が●億円は出るな～
ということが分かります。

不動産の鑑定評価をとってみて、
「実は含み益が出てしまう」ということが分かった場合は、
ムリにオフバランスを進める必要はありません。

鑑定評価をとったあとに、
オフバランスをするメリットがある、と思えば、
そのときに新会社を設立しましょう。

順番としては、鑑定評価→会社設立です。
順番が逆にならないようにご注意ください。

新会社を設立したあとに、
鑑定評価をとったら、含み益が多額にあった、
ということでは、会社設立の手間がムダになってしまいます。

次に会社設立のポイントをご説明します。

（福岡雄吉郎）

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オフバランス実務③

カーディーラーを展開する田所カーズから
オフバランスの相談を受けました。

創業者である田所会長が言うには、
『当社の土地の半分以上は、含み損を抱えています。
ここはひとつ、資産管理会社をつくりつつ、節税できたらと考えています。』

全部で、１０店舗の土地建物について、鑑定評価を依頼します。

ＩＣＯとネットワークがある不動産鑑定士は、
無料で、概算評価を出してくれます。
○○○円～○○○円という幅を提示してくれるのです。

その概算評価を受けて、正式に鑑定評価を発注する、というわけです。

鑑定評価は、１件あたり、４０万円前後はします。
しかし、たとえお金がかかったとしても、
後々の税務調査を見越して、鑑定評価を依頼しましょう。

そして、その際に、
『できるだけ評価額は低めで』と伝えるのです。
そうすれば、売却損がより多くとれるからです。

不動産鑑定士は、不動産の評価を高めに評価するのを嫌がりますが、
低めに評価を出すことは、拒否反応を示しません。

また、土地と建物を一体で評価してもらう場合は、
できるだけ、建物の評価を増やしてもらいましょう。

なぜなら、土地は減価償却できないからです。
建物は、耐用年数は長くなりますが、減価償却できます。
なるべく減価償却費を増やせるように、内訳を工夫してください。

ちなみに、この場合の建物は、
中古物件になりますから、
耐用年数が短く設定できます。

ときどき、中古資産として取得したにも関わらず、
新規で取得した場合と同じように、
長い耐用年数を使っているケースを見かけます。
税理士事務所のスタッフが、
減価償却のことなど何も考えずに
誤って設定してしまうのです。

この点は、確実に、税理士に処理してもらいましょう。

（福岡雄吉郎）

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オフバランス実務②

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まずは、現在の土地あるいは建物の時価を調べて、
いくら含み損あるいは含み益があるのか、
調べなければいけません。

ときどき、ご本人の予想と現実が違っている、
という場合があるからです。

不動産の時価は、不動産鑑定士に依頼します。
不動産鑑定士は、鑑定評価のプロです。
難関国家資格であり、権威性があります。

鑑定士による不動産鑑定評価書があれば、
それが、強力なエビデンスとなるのです。

私たちのネットワークには、
日本全国どこでも鑑定できる鑑定士事務所があります。
早速、不動産鑑定士に依頼します。

鑑定士に依頼する場合は、

土地なら、
・登記事項証明書
・住宅地図
・公図または測量図
・固定資産税評価額とその税額（通知書）

建物なら、
・登記事項証明書
・固定資産税評価額とその税額（通知書）

これらが整えば、鑑定士事務所は、概算で評価を出してくれます。

○○○円～○○○円
といったように、幅があります。

不動産評価は、上場株のように取引所があるわけではありません。
すべて相対売買であるので、○○○円と、定められるものではないのです。

不動産価格は、点ではなく、ゾーンなのです。

（福岡雄吉郎）

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オフバランス実務①

カーディーラーを展開する田所カーズから
オフバランスの相談を受けました。

田所カーズは、大手自動車メーカーの正規ディーラーとして、
現在、首都圏で１２店舗ほど運営しています。

売上１００億円超、経常利益は３億円、
自己資本比率は４０％と堅実な業績を維持しています。

創業者である田所会長が言うには、
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ここはひとつ、資産管理会社をつくりつつ、
節税できたらと考えています。』
ということで、ＩＣＯに相談がありました。

田所カーズの決算日は３月末。
相談に来られたのが昨年の１０月頃だったので、
今から着手すれば、十分間に合うな～と思っていました。

ところが、正式に申し込みがあったのが、１月末で、
決算まで残り２カ月しかありませんでした。

『なんで、こんな決算ギリギリのタイミングなのですか？
前にお話ししたとおり、決算ギリギリの税務対策は、
税務調査でも厳しくチェックされます。

本来は、こういう税務対策は、決算の３カ月くらい前には
完了させておきたいですね。

中間決算の数字が出れば、だいたい通期の業績が読めますよね。
大型の税務対策は、そのタイミングでするべきだと思います。
どの会社も期末ギリギリで対策しますが、
タイミング的には、そもそもおかしいんです。

毎月、３カ月、半年の数字が分かれば、
早め早めに手を打つことができますから。

焦って対策を打つと、ろくなことがありません。』

『すみません、色々とバタついていまして・・・
今からだと、間に合わないでしょうか？』

『余裕はありませんが、やるしかないでしょう。』

ということで、早速オフバランスの対策をスタートさせました。

（福岡雄吉郎）

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周年パーティーは共催にする

創立７０周年を迎えたヒロセ工業が
記念パーティーを開催予定です。

ヒロセ工業は、国内はもちろん、
５０ヵ国以上に製品を輸出しています。

世界中の販売代理店の経営者もはじめ、
国内外で２００名ほどの招待客を招いて、
盛大な会が開催されることになっています。

一流ホテルの宴会場を借りて開催したこともあり、
諸々の費用は、１０百万円以上はかかります。

記念パーティーの費用は、
その多くが交際費となります。

しかし、中小企業では、交際費の上限は８百万円までです。
８百万円を超える交際費は、
税務上の経費（損金）では落ちないのです。

となると、ヒロセ工業の記念パーティー費用は、
その全額を、経費として落とすことは難しい、
と顧問税理士から言われていました。

「ちょっと待ってください。
ヒロセ工業には、本体の他に、
別会社（持株会社）がありますよね。

それなら、その別会社にも、
この交際費を負担させられないのですか？」

もちろん、
・見積書、請求書は、会社ごとで分ける
・当日の案内には、別会社の名前を記す
などの工夫は必要ですが、そのエビデンスさえ残しておけば、
別会社の経費として処理することは可能なのです。

これこそ、グループ会社を持つメリットなのです。
自社でも使うことができないか、ご検討ください。

（福岡雄吉郎）

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『その除却損は認められません』②

中部地方で、大手ホテルチェーンとフランチャイズ契約をして、
ホテル業を展開している谷川商事の専務から電話がありました。

話の内容としては、次の通りです。

・７年前に、壁紙を貼り替えていたが、そのときは、建物に計上していた。

・昨年、壁紙を張り替えて、修繕費として計上した。

・壁紙の貼り換えは、修繕費で処理するほうが正しい。つまり、７年前の処理は間違っていった。

・昨年の壁紙貼り換えのときに、７年前の壁紙は、すべて除却損として処理した

・税務署は、この除却損を認めないと否認しようとしている。

税務署の否認理由を一言でいうと、

『７年前の処理　と　今回の処理に継続性がないから』

こういう理由なのです。いかがでしょうか？

継続性がないといったって、
７年前の処理は間違っていて、今回は、それを正しい処理にしているのです。
それのどこがおかしいのでしょうか？

まして、もう今となっては、７年前の壁紙は存在しないのです。
存在しないものを、除却損で計上できないとは、
それこそおかしな話ではないでしょうか？

谷川専務によれば、
そういった会社の見解を税務署に伝えても、
「それは、あなたがた会社の都合です。
私たち税務署の理屈とは違います。」
と取り付く島もなかったそうです。

それで、谷川専務は、電話をかけてこられたのです。

『今回、継続性がないから損金計上が認められない、と言われたのですね？
それなら、その法的な根拠を提示してもらいましょう。

どう考えても、おかしな理屈なので、
最終的には、“更正決定してください”と伝えましょう。

ケンカ口調で言う必要はありませんが、
冷静に、こちらの主張を改めて伝えてはいかがでしょうか？』

このように伝えました。

『でも・・・』と谷川専務は、まだ何かひっかかっているようでした。

（つづく）

（福岡雄吉郎）

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法人での生命保険は、何のためか？②

決算期が近づいたり、決算予測が見えてくると、
生命保険の加入を検討することがあります。
しかし、経営者の声を聞いていると、
勘違いしていませんか？ということがあるのです。

②解約時に利益計上されるなら、同じじゃないですか？

節税対策の一環として、
全額損金計上の生命保険加入を経営者にお勧めすると、
「解約時に利益計上されるなら、同じじゃないですか？」
と返答されることがあります。

確かに、返戻率の高いピーク時に解約すれば、
その解約金は利益計上されます。
なので、解約時の課税対象利益は増えます。
しかし、解約するのは、５年～７年先です。
現状の法人税率と、
５年後や７年後の法人税率を比べたら、どうでしょうか？
おそらく、現状の法人税率の方が高いはずです。
ならば、現状の課税対象利益額を下げたほうが、
法人税での流出をおさえる効果が高いのです。

要は、利益を先送りすることで、
残るお金の流出を、少なくすることができるのです。

それに、５年後や７年後に、
今と同じように節税対策をしなければいけないほど、
課税対象利益が出ていると、言い切れますでしょうか？
利益を先送りすることで、
営業利益が想定以上に落ち込んだとしても、
保険の解約を雑収入で計上して、
経常利益を上げることが可能になります。
大震災や災害時に、
生命保険を解約して経常利益を上乗せし、
解約返戻金を役立てることができた、というケースもあるのです。

「でも、何もなければ、やっぱり利益は増えますよね？」
と、それでも食い下がる方がおられます。

ならば、一気に解約せずに、
数回にわけて解約してゆけばよいのです。
生命保険の解約は、一括全額解約だけではありません。
部分解約ができるのです。
部分解約というのは、保証額を下げることです。
１億円の生命保険なら、７千万円に、つぎは３千万円に、
などと、順次下げればいいのです。
解約返戻率が高いピーク時は、３年～５年、続きます。
その間に、数回にわけて部分解約するのです。
そうすれば、利益計上を分散させることが、できるのです。

つまり、生命保険を活用することで、
利益計上を意図的にコントロールできるのです。
「とはいうものの…」
と、それでも反論される方には、これ以上は申しません。
「お好きなようにしてください。」
としか、言いようがないのです。

（古山喜章）

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法人での生命保険は、何のためか？①

決算期が近づいたり、決算予測が見えてくると、
生命保険の加入を検討することがあります。
しかし、経営者の声を聞いていると、
勘違いしていませんか？ということがあるのです。

①返戻率が１００％を割るのはいやなんですが…。

「解約時の返戻率が１００％を割らない商品て、
　ないんでしょうか？」
と尋ねられることがあります。
「ないです。」としか言いようがありません。
しかしそう言うと、
「１００％を割ると損したみたいで、
　いやなんですよ。」
と言われたことがあります。

そのような方は、生命保険の商品を、
投資運用の商品とまったく同じに考えてしまっているのです。
生命保険というものの、本来の目的は、保険機能です。
万一、命を失うことがあった際などに、
事前に契約した金額を受け取ります。
この保険機能のサービスを受けることが、
生命保険に加入する、主たる目的なのです。

５年後に解約返戻率がピークになるから、
５年で解約することにしていたとしても、
その５年間は、生命保険のサービスを受けているのです。
そのサービスは、無料ではないのです。
「解約時に１００％を割るのはイヤです！」
という経営者は、
そのことを、忘れてしまっているのです。

投資なら、額面を割るのはイヤ、という気持ちはわかります。
しかし生命保険の目的は、投資ではないのです。
死亡時やガンと診断された際の保険金を受け取ることで、
急な死亡退職金や、高額治療費の見舞金、借入金の返済、
などに備えることができた例は、いくらでもあるのです。

生命保険は、損金計上されるだけで、
すでに恩恵を受けているのです。
なのに、保険機能が維持されるうえに、
支払った元金を割るのはイヤだ、
といういのは、経営者としての資質を疑いたくなるのです。

（古山喜章）

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即時償却の活用期限まであと１年です。

機械、工具備品、ソフトウェアなど、
設備投資の金額を全額一括償却できる、
即時償却制度の活用期限は、２０１９年３月３１日です。
あと１年です。
期限を定められた時限立法を、うまく活用してほしいのです。

加工業のある会社で、このようなことがありました。
「これからの１年で、設備投資はないんですか？」
とお聞きしました。
「この１年では、無いんですよ…。
　ここまでいろいろやりましたから…。」
「じゃあ、２年後、３年後はどうですか？」
「３年後くらいには、工場の空調機交換を考えています。」
「だったらそれを今年にやればいいじゃないですか？」
「今年ですか？」

３年後に空調機を交換しても、全額即時償却はもうありません。
それを前倒しで行えば、全額償却できるうえに、
今期の法人税発生も、押さえられるのです。
どうせするなら、先にやったほうが、大いにトクなのです。
より多くのお金が残るのです。

その経営者も決心しました。
「わかりました。
時限立法であることを考えれば、そうすべきですね。
　空調交換はお金がかかるので、
それだけを考えて、正直、ちょっとしぶってました。
　法人税のことも含めて考えないといけないですね。」
となったのです。

即時償却制度は２０１９年３月末までの時限立法です。
時限立法を最大限に活用するなら、
その先の設備投資までを考えて、意志決定してほしいのです。
２年後や３年後に予定しているけれども、
２０１９年の３月末までにできるのなら、
先にやってしまえばいいのです。
先行管理で進めることが、
埋蔵金を生み出すコツのひとつなのです。

（古山喜章）

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税金払うな! ④

黒字にしないとお金は会社に残らない。
と書いた税理士がいました。

税理士は、中小企業の実態現場を知らないのです。
黒字　=　利益
損益計算書に利益とつく勘定は　いくつありますか?

売上が上に来ますが、
次にくるのが売上総利益という別名粗利益というものです。

その次は　営業利益です。
銀行融資は、これが大切。
その次は、経常利益です。業績の判断基準はこの利益です。

次に特別利益特別損失が加わり税引前利益となり、
これが赤字だと税金は払わなくてもよい、
黒字だと多くの税金、お金が出ていくのです。

経常利益が黒字をでも、
賢い経営者は、特別損失を出して税前利益を減じようと頭を使うのです。

特別減価償却、固定資産除却損、有価証券売却損、在庫商品評価損などなど
知恵を働らかせば　含み損は出てきます。
キャシユフローは、減価償却と利益だけではないのです。

特に社長に高額の退職金を支払って　
その年度　大赤字が出ても銀行は　何もクレームは申しません。
大赤字は、その後の黒字10年間で穴埋めすればよく、
税金もその間　支払わなくても良いのですから。

高額退職金の時、顧問税理士はどう言うでしょうか?・・・・
反対する。賛成する。
賛成する税理士は良い税理士です。
「井上先生!　　シヨールームを会社に造りました。」
井上式で建物は一括償却、土地の固定資産税ゼロです。」
周りで聞いていた経営者？?？　

考えれば可能なんですよ。
よくまー考えるものですね。

「こんど見せてもらいに行くからね.～。」

（井上和弘）

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